На Кипре действует несколько категорий разрешений на проживание:

• Гостевой ВНЖ (Visitors Permit, «пинк слип») — проживание до 365 дней без права на работу.
• ВНЖ для финансово независимых лиц (Autonomous Visitor Permit) — для тех, у кого есть стабильный пассивный доход из-за рубежа.
• Рабочий ВНЖ — по трудовому договору с кипрским работодателем или для удалённой работы (Digital Nomad Visa).
• Студенческий ВНЖ — для зачисленных в вузы или на языковые курсы (право работать до 20 часов в неделю).
• ВНЖ для исследователей, волонтёров и стажёров — по договору с принимающей организацией.
• ВНЖ через воссоединение семьи — для супругов и детей граждан или резидентов Кипра.
• Стартап-виза — для предпринимателей с проектами высокого потенциала роста.
• ПМЖ за инвестиции (Категория 6.2) — бессрочный статус при покупке недвижимости от 300 000 €.

На Кипре есть два основных варианта для проживания без права на работу:

• Гостевой ВНЖ (Visitors Permit, «пинк слип») — подходит тем, у кого есть стабильный доход из-за рубежа (зарплата, удалённая работа, пенсия, дивиденды, аренда). Позволяет жить на острове до 365 дней в году, оформляется на 1 год с ежегодным продлением. Прямого пути к ПМЖ не даёт.
• ВНЖ для финансово независимых лиц (Autonomous Visitor Permit) — ориентирован на людей с пассивным доходом (дивиденды, аренда, проценты по вкладам, роялти, пенсия). Это прямая дорога к статусу: через 5 лет можно подать на ПМЖ, а после 8 лет легального проживания на Кипре — на гражданство.

Оба статуса аннулируются при отсутствии на Кипре более 90 дней (3 месяцев) подряд.

Главные различия — в требованиях к доходу и перспективах статуса:

• Источник дохода: для гостевого ВНЖ подходит активный доход (зарплата, бизнес, пенсия, аренда). Для ВНЖ финансово независимых лиц доход должен быть строго пассивным (дивиденды, роялти, аренда, проценты по вкладам).
• Размер дохода: гостевой — от 2 000 € в месяц (24 000 € в год) на заявителя; финансово независимый — от 9 500 € в год на заявителя и от 4 500 € в год на каждого иждивенца.
• Путь к статусу: ВНЖ для финансово независимых лиц ведёт к ПМЖ через 5 лет и гражданству после 8 лет легального проживания. Гостевой ВНЖ прямого пути к ПМЖ не даёт.
• Кому подходит: гостевой — для краткосрочного пребывания (1–2 года); финансово независимый — для долгосрочного проживания и получения гражданства.

Оба варианта не дают права работать на кипрского работодателя и аннулируются при отсутствии на острове более 3 месяцев подряд.

Для одобрения заявки необходимо подтвердить стабильный доход из-за рубежа:

• Основной заявитель: от 2 000 € в месяц (24 000 € в год).
• Супруг/супруга: +20% к сумме (≈ 400 € в месяц).
• Каждый ребёнок: +15% к сумме (≈ 300 € в месяц).

Дополнительно:

• На счету в кипрском банке на момент подачи — от 10 000 € на основного заявителя и от 5 000 € на каждого следующего члена семьи. Перевод денежных средств должен прийти из-за рубежа.
• Банковская гарантия — от 550 € на каждого члена семьи (для стран Восточной Европы и СНГ).
• Договор аренды (минимум на 1 год, заверенный мухтаром и зарегистрированный в налоговой) или договор купли-продажи жилья на Кипре.
• Действующая частная медицинская страховка и анализы (ВИЧ, гепатит В и С, сифилис, флюорография).
• Справка об отсутствии судимости.

Срок рассмотрения в 2026 году — около 6 месяцев. ВНЖ выдаётся на 1 год с правом ежегодного продления.

Да, но с ограничениями. Если вы отсутствуете на Кипре более 90 дней (3 месяцев) подряд, ВНЖ аннулируется — это касается и гостевого ВНЖ (Pink Slip), и ВНЖ для финансово независимых лиц.

Для ПМЖ по инвестициям правило мягче: чтобы сохранить статус, достаточно посещать Кипр один раз в два года (подробнее о ПМЖ).

Всем заявителям (кроме граждан ЕС) нужно предоставить результаты анализов на ВИЧ, гепатит В и С, сифилис, а также пройти флюорографию. Кроме того, для ВНЖ понадобятся частная медицинская страховка и справка об отсутствии судимости (полный перечень требований).

Программа ПМЖ через инвестиции (Regulation 6(2), Категория 6.2) даёт бессрочный статус, который не нужно продлевать. Условия:

• Покупка новой жилой недвижимости от застройщика стоимостью от 300 000 € (без учёта НДС). Допускается покупка одного или двух объектов от одного застройщика.
• Оплата минимум 200 000 € из личных средств, переведённых из-за рубежа — заёмные средства не допускаются.
• Подтверждённый годовой доход из-за границы от 50 000 € на основного заявителя (+15 000 € на супруга, +10 000 € на каждого несовершеннолетнего ребёнка). Совершеннолетние неженатые дети 18–25 лет, обучающиеся за рубежом, подают отдельную заявку с +10 000 € дохода.
• Действующая медицинская страховка и отсутствие судимостей, санкций и ограничений на въезд в ЕС и Великобританию.

Для сохранения статуса достаточно посещать Кипр 1 раз в 2 года. Через 8 лет легального проживания (из последних 10, с непрерывным последним годом) можно претендовать на гражданство при сдаче экзамена на знание греческого языка уровня B1 и истории. Срок рассмотрения заявки в 2026 году — 6–9 месяцев. Карта ПМЖ обновляется раз в 10 лет (это техническая процедура — сам статус бессрочный).

Нет. С мая 2023 года родители и родители супруга не могут быть включены в ПМЖ по Категории 6.2 как иждивенцы. В статус входят только основной заявитель, супруг(а) и несовершеннолетние дети, а также дети 18–25 лет, обучающиеся за рубежом (см. ПМЖ через покупку недвижимости).

Варианты для родителей:

• ПМЖ по Категории F — для лиц со стабильным доходом из-за рубежа (например, пенсией); инвестиция не обязательна, но рассмотрение заявки занимает заметно больше времени.
• Собственная заявка на ПМЖ по Категории 6.2 — при собственной инвестиции от €300 000 и подтверждённом доходе от €50 000 в год.
• Гостевой ВНЖ (Pink Slip) — если у родителей есть стабильный доход из-за рубежа (см. требования к доходу для гостевого ВНЖ).

Какой вариант выгоднее для вашей семьи, мы рассчитываем индивидуально вместе с иммиграционным юристом.

Состав платежей зависит от типа недвижимости (актуально на 2026 год после налоговой реформы):

• НДС (VAT): применяется к новостройкам. Стандартная ставка — 19%. Льготная ставка 5% возможна для основного жилья, но с 2026 года правила ужесточены: льгота применяется только к первым 130 м² площади, при наличии декларации о намерении использовать объект как основное место жительства, а также подтверждающих документов (разрешение на строительство, план архитектора, удостоверение личности или ВНЖ).
• Титульный сбор (Transfer Fee): уплачивается при покупке вторичного жилья — 3% до 85 430 €, 5% до 170 860 €, 8% свыше. При сделках с НДС не взимается.
• Гербовый сбор (Stamp Duty): отменён с 1 января 2026 года.
• Юридические услуги: обычно 0,5–1% от суммы сделки.

Для граждан стран вне ЕС требуется разрешение Совета министров. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте в течение шести месяцев после подписания (на практике — сразу).

Помимо стоимости объекта покупатель учитывает:

• Титульный сбор (Transfer Fee): 3% при сумме до 85 430 €, 5% — до 170 860 €, 8% — свыше 170 860 €. При сделках с НДС не взимается.
• Гербовый сбор (Stamp Duty): отменён с 1 января 2026 года (Закон 239(I)/2025). Для всех договоров, подписанных в 2026 году и позднее, ставка — 0 €. Старые ставки (0,15%/0,2%) применяются только к контрактам, подписанным до 31 декабря 2025 года.
• Юридическое сопровождение: услуги адвоката обычно 0,5–1% от суммы сделки.
• Проверка обременений и задолженностей: около 100–200 €.
• Разрешение Совета министров для граждан стран вне ЕС (сроки зависят от региона: Лимассол — 30–45 дней, Пафос — несколько месяцев).
• Ежегодный муниципальный налог и страхование после покупки.

Отмена гербового сбора в 2026 году заметно снижает общую стоимость сделки и упрощает документооборот.

Покупка готовой недвижимости на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

• Резервация: вы вносите задаток (обычно 1–5% от цены) и подписываете предварительный договор.
• Проверка объекта: юрист проверяет отсутствие обременений и чистоту титула.
• Основной договор: подписание договора купли-продажи и его регистрация в Земельном департаменте — в течение шести месяцев после подписания (на практике — сразу).
• Разрешение: гражданам стран вне ЕС требуется разрешение на приобретение недвижимости (подробнее об ограничениях).
• Переоформление титула: право собственности (Title Deed) оформляется на имя покупателя.

Размер налогов и сборов на каждом этапе — в ответе «Какие налоги и сборы нужно заплатить при покупке».

Покупатели из стран вне ЕС получают разрешение на приобретение недвижимости по Закону Cap. 109 (формально — Совета министров, на практике заявку рассматривает окружная администрация). Заявка подаётся после подписания договора, и добросовестным покупателям разрешение, как правило, выдаётся.

Стандартный лимит — одна квартира или один дом либо участок до 4 014 м² для строительства собственного дома. С 2013 года допускается покупка двух объектов:

• двух жилых объектов;
• жилья и магазина площадью до 100 м²;
• жилья и офиса площадью до 250 м².

Иностранцем по закону считаются также компания под контролем граждан стран вне ЕС и траст, бенефициаром которого является такой гражданин, — они проходят ту же процедуру. Для граждан ЕС ограничений нет. Если вы планируете инвестиционный портфель из нескольких объектов, структуру покупки стоит заранее обсудить с юристом.

Покупка на физическое лицо — самый простой вариант. Доступны льготная ставка НДС 5% для основного жилья (её может получить только совершеннолетнее физическое лицо) и пожизненные льготы по налогу на прирост капитала при продаже (см. налог на прирост капитала). Нет расходов на содержание компании.

Покупка на компанию имеет смысл прежде всего для инвестиционных объектов под аренду:

• арендная прибыль облагается корпоративным налогом 15%, при этом из базы вычитаются расходы — проценты по кредиту, амортизация, обслуживание;
• дивиденды акционеру со статусом Non-Dom не облагаются SDC;
• проще передать или продать бизнес вместе с активами.

Минусы: ежегодные расходы на бухгалтерию, аудит и юридический адрес; льготный НДС 5% для компании не применяется; налог на прирост капитала 20% компания платит наравне с физлицом, но без пожизненных льгот; с 2026 года больше сделок с акциями компаний, владеющих кипрской недвижимостью, попадает под этот налог. Компания под контролем граждан стран вне ЕС также получает разрешение на покупку (см. покупка недвижимости гражданами вне ЕС). Если покупка связана с получением ПМЖ, схему оформления нужно согласовать до подписания договора.

Да, кипрские банки активно кредитуют нерезидентов. Основные параметры на 2026 год:

• Сумма кредита: от 50% до 70% стоимости объекта — то есть первоначальный взнос обычно составляет 30–50% из собственных средств.
• Ставки: в среднем 4,0–5,5% годовых для нерезидентов; отдельные банки (например, Bank of Cyprus) предлагают стартовые ставки от 3,75% на суммы до €150 000 с фиксацией на 3, 5 или 10 лет.
• Срок: обычно до 25–30 лет, но не более чем до достижения заёмщиком определённого возраста.
• Документы: подтверждение источника происхождения средств, справка о доходах, кредитная история, иногда — дополнительная проверка due diligence при крупных суммах.

Ипотека позволяет войти в премиальный сегмент с меньшим объёмом собственного капитала, но решение о ставке и сумме всегда принимается банком индивидуально после проверки заёмщика.

Да, это распространённая практика для клиентов из-за рубежа. Дистанционная сделка обычно включает:

• Выбор объекта по видеосвязи и подробным материалам (планировки, видео-обзоры, 3D-туры).
• Оформление доверенности (Power of Attorney) на юриста на Кипре — заверяется в консульстве или у нотариуса в стране проживания с апостилем.
• Юрист проверяет объект, готовит и подписывает договор купли-продажи от имени покупателя.
• Оплата — банковским переводом из-за рубежа на эскроу-счёт или счёт застройщика/продавца.
• Регистрация договора в Земельном департаменте юристом без личного присутствия покупателя.

Личное присутствие обычно требуется только для отдельных этапов (например, получения ВНЖ с биометрией) — сама покупка объекта может быть полностью дистанционной.

Подбор недвижимости для покупателя бесплатный — вознаграждение агентству выплачивает застройщик. Мы работаем по прямым контрактам с более чем 120 застройщиками Кипра.

• Подбор, просмотры, переговоры, бронирование — бесплатно для покупателя.
• Инвестиционный анализ объекта — бесплатно при покупке через нас.
• Юридическое сопровождение — фиксированная стоимость, которая согласовывается до начала работы.
• Оформление ВНЖ и ПМЖ — индивидуальный расчёт по программе.

Все расходы мы обсуждаем заранее, чтобы в процессе сделки не возникало неожиданных платежей.

Покупка на стадии строительства даёт более низкую цену входа и график поэтапных платежей, но требует проверки:

• Разрешение на строительство и право собственности застройщика на землю — проверяются юристом до подписания контракта.
• Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте в течение шести месяцев с момента подписания (на практике — сразу) — это защищает покупателя от повторной продажи или обременения объекта третьим лицам.
• График платежей привязывается к этапам строительства, а не вносится единой суммой — это снижает риск потери средств при задержке проекта.
• Репутация застройщика: стоит запросить портфолио уже сданных объектов и сроки их реализации.
• Банковская гарантия или escrow-счёт — по ряду проектов застройщики предлагают дополнительную защиту вносимых сумм.

Title Deed — свидетельство о праве собственности, которое выдаёт Земельный департамент. На новостройках титулы оформляются после того, как застройщик завершил строительство, получил сертификат окончательного одобрения (Certificate of Final Approval) и разделил участок на отдельные объекты. Поэтому между получением ключей и выдачей титула нередко проходит несколько лет — это обычная практика на Кипре.

Пока титула нет, права покупателя защищают:

• Регистрация договора купли-продажи в Земельном департаменте в течение шести месяцев с даты подписания (Закон 81(I)/2011) — после неё объект нельзя продать повторно или заложить без ведома покупателя. На практике договор подают сразу после подписания.
• Проверка залогов на земельный участок — если участок застройщика заложен в банке, юрист получает письма банка Type A и Type B: согласие банка на регистрацию договора и условия снятия залога с конкретного объекта.
• Проверка разрешения на строительство и соответствия объекта проекту — отступления от проекта задерживают выдачу титулов.

При покупке на вторичном рынке объекта без титула важно убедиться, что продавец полностью рассчитался с застройщиком, а его договор зарегистрирован. Механизм, который позволял покупателям получать титул без согласия застройщика, в 2024 году был признан Апелляционным судом неконституционным в ключевой части — поэтому проверка залогов до подписания договора остаётся главной защитой покупателя.

Да, через переуступку прав по договору (assignment). Это распространённая стратегия для инвесторов, которые покупают на раннем этапе по более низкой цене. Что важно учитывать:

• Согласие застройщика — большинство договоров требует его, иногда за переоформление взимается фиксированная плата.
• График платежей — новый покупатель принимает на себя оставшиеся платежи.
• Переоформление в Земельном департаменте — договор переуступки регистрируется заново.
• Льготный НДС — если вы покупали объект со ставкой НДС 5% как основное жильё, при переуступке льготу придётся вернуть.
• Налоги — налоговые последствия рассчитываются с бухгалтером до сделки. При регулярных перепродажах налоговая может квалифицировать доход как торговый, а не как прирост капитала.

Если вы рассматриваете перепродажу как стратегию выхода, условия переуступки стоит проверить в договоре ещё до покупки.

Да, если объект покупается на раннем этапе строительства. Возможности зависят от стадии проекта:

• До возведения стен — можно обсуждать перенос перегородок, объединение помещений, изменение санузлов.
• На этапе отделки — выбор материалов, сантехники, кухни, напольных покрытий из предложенных застройщиком вариантов или с доплатой.
• Несущие конструкции и фасад изменить нельзя — они закреплены в разрешении на строительство.

Все изменения и их стоимость фиксируются в дополнительном соглашении к договору. Мы помогаем согласовать изменения с застройщиком и при необходимости координируем работу с архитекторами и дизайнерами.

Перед получением ключей объект проходит приёмку (snagging):

• Осмотр — проверяются отделка, окна, двери, сантехника, электрика, кондиционеры, герметичность балконов и террас.
• Список недостатков — фиксируется письменно и передаётся застройщику для устранения.
• Повторная проверка — после исправлений.
• Передача ключей и показаний счётчиков.
• Переоформление коммунальных услуг на нового владельца — электричество, вода, интернет (обычно с внесением депозита).

Срок, в течение которого застройщик устраняет выявленные дефекты, определяется договором купли-продажи, поэтому этот пункт важно проверить до подписания. Если вы не на Кипре, приёмку может провести наш специалист или технический эксперт по доверенности.

Выбор зависит от цели покупки:

• Туристический пояс (Potamos Germasogeias, Neapoli, Enaerios) — для сдачи в аренду туристам, максимальная ликвидность и близость к морю.
• Marina Limassol и прилегающие новостройки — премиальный сегмент, высокий чек, интерес состоятельных покупателей и инвесторов, стабильный рост цены.
• Agios Athanasios, Ypsonas — более доступный по цене жилой сегмент, растущий спрос у местных семей и долгосрочных арендаторов.
• Germasogeia Hills, Agios Tychonas — виллы и таунхаусы для семейного проживания, закрытые комплексы, школы поблизости.

Для инвестиционной покупки с прицелом на аренду и перепродажу мы обычно рекомендуем смотреть на объекты в зоне 5–10 минут от набережной с развитой инфраструктурой и близостью к строящимся проектам.

Кипр предлагает особые условия для новых налоговых резидентов со статусом Non-Dom — он действует до 17 лет с момента, когда человек становится налоговым резидентом Кипра:

• 0% налога на дивиденды и проценты по вкладам по всему миру (обычная ставка SDC для домицилированных резидентов с 2026 года снижена с 17% до 5%). Сохраняется только взнос в систему здравоохранения GHS — 2,65% (с лимитом 180 000 € дохода в год).
• 0% налога на доход от аренды в части SDC (с 2026 года SDC на арендный доход полностью отменён; применяется только обычный подоходный налог).
• Отсутствие налога на наследство на Кипре в принципе.
• Отсутствие налога на прирост капитала при продаже акций и ценных бумаг (кроме продажи недвижимости, расположенной на Кипре).

Чтобы стать налоговым резидентом, можно воспользоваться правилом 60 дней: провести на острове минимум 60 дней, иметь жильё, бизнес или директорство на Кипре, и не находиться более 183 дней ни в одной другой стране. С 1 января 2026 года требование «не быть налоговым резидентом другой страны» отменено — конфликты разрешаются через соглашения об избежании двойного налогообложения.

С 2026 года статус Non-Dom можно продлить сверх 17 лет двумя пятилетними периодами по 250 000 € за каждый (до 27 лет суммарно) — актуально для долгосрочных резидентов с высоким пассивным доходом.

Есть два пути: прожить на Кипре более 183 дней в году либо воспользоваться «правилом 60 дней». По нему нужно провести на острове минимум 60 дней, иметь жильё, бизнес или директорство на Кипре и не находиться более 183 дней ни в одной другой стране.

С 1 января 2026 года требование «не быть налоговым резидентом другой страны» отменено — конфликты резидентства решаются через соглашения об избежании двойного налогообложения. Какие льготы даёт статус нового резидента — в ответе про Non-Dom.

При продаже основной налог — налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от прибыли. С 2026 года пожизненные льготы значительно увеличены (применяются к контрактам, подписанным с 1 января 2026 года):

• Общая льгота: первые 30 000 € прибыли не облагаются налогом на каждого собственника (было 17 086 €).
• Продажа основного жилья: освобождаются первые 150 000 € прироста (было 85 430 €) — при условии владения не менее 5 лет и соответствия установленным критериям.
• Сельскохозяйственные земли (для фермеров): первые 50 000 € освобождены (было 25 629 €).
• Дополнительно может применяться сбор за передачу имущества (IPTL) — 0,4% от стоимости (не взимается при сделках с НДС).

С 2026 года также понижен порог для классификации компаний как «property-rich» при сделках с акциями — с 50% до 20% стоимости, полученной от недвижимости на Кипре. Это означает, что больше сделок с акциями попадает под CGT.

Налог на наследство отменён в 2000 году. Наследники оплачивают только титульный сбор за переоформление недвижимости (3–8% в зависимости от стоимости). При дарении от родителей детям титульный сбор составляет 0%.

Процесс продажи включает:

• Получение справки об отсутствии налоговой задолженности и урегулирование муниципальных платежей.
• Уплату налога на прирост капитала (20% от прибыли с учётом льгот — см. налог на прирост капитала) и, при необходимости, титульного сбора покупателем.
• Перевод вырученных средств за рубеж — банк может запросить подтверждение источника средств (договор купли-продажи, налоговые документы по сделке).
• Для нерезидентов не требуется отдельное разрешение на вывод средств от продажи недвижимости, однако банки применяют стандартные процедуры комплаенса при переводах на крупные суммы.

Рекомендуем начинать процесс продажи с консультации с бухгалтером — правильный расчёт налоговой базы и льгот существенно влияет на итоговую сумму к выводу.

Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет — он отменён с 1 января 2017 года. Регулярные расходы владельца обычно включают:

• Муниципальные сборы — вывоз мусора, уличное освещение; сумма зависит от муниципалитета и обычно невелика.
• Канализационный сбор — рассчитывается от оценочной стоимости объекта.
• Обслуживание комплекса (common expenses) — в премиальных проектах с консьержем, охраной, бассейнами и фитнесом это заметная статья; размер стоит уточнять до покупки.
• Страхование объекта — обязательно при ипотеке и рекомендуется в любом случае.
• Коммунальные платежи — электричество, вода, интернет.
• Налоги при сдаче в аренду — подоходный налог на арендный доход, а для налоговых резидентов Кипра также взнос в систему здравоохранения GESY 2,65%.

При подборе мы запрашиваем у застройщика или управляющей компании бюджет обслуживания, чтобы вы заранее видели полную стоимость владения.

Долгосрочная аренда на Кипре оформляется письменным договором, обычно на 1 год с возможностью продления. Что в него входит:

• Арендная ставка и порядок оплаты, условия индексации при продлении.
• Депозит — как правило, в размере 1–2 месячных платежей.
• Распределение расходов — коммунальные платежи, обслуживание комплекса, мелкий ремонт.
• Опись имущества и состояния квартиры с фотографиями — защищает обе стороны при выезде.
• Условия досрочного расторжения.

Закон о контроле арендной платы (Закон 23/1983) применяется только при одновременном выполнении трёх условий: объект находится в «контролируемой зоне», достроен до 31 декабря 1999 года и сдавался или предлагался в аренду до этой даты. К новостройкам он не применяется. Если же вы покупаете под аренду более старый объект на вторичном рынке, это нужно проверить отдельно: арендатор с защищённым статусом (statutory tenant) практически не может быть выселен, пока своевременно платит аренду.

Доход от аренды облагается подоходным налогом на общих основаниях; с 2026 года SDC на арендный доход отменён.

Кипр привёл правила краткосрочной аренды в соответствие с общеевропейским регламентом ЕС о платформах аренды жилья — обновлённые нормы вступили в силу с 20 мая 2026 года. Ключевые требования:

• Обязательная регистрация объекта в Министерстве туризма и получение регистрационного номера до размещения на Airbnb, Booking и аналогичных платформах.
• Регистрационный сбор — порядка €222 за трёхлетний период.
• Штрафы и уголовная ответственность за сдачу без регистрации.
• Доход от краткосрочной аренды облагается подоходным налогом на общих основаниях; с 2026 года SDC на арендный доход отменён полностью.

Рекомендуем закладывать регистрацию в сроки подготовки объекта к сдаче — процесс занимает несколько недель.

Для собственников, которые не живут на Кипре постоянно или сдают объект в аренду, типичный пакет управления включает:

• Поиск арендаторов, показы объекта, оформление договоров аренды.
• Сбор арендной платы и коммунальных платежей, отчётность перед собственником.
• Регистрацию объекта для краткосрочной аренды (см. краткосрочная аренда на Кипре) и взаимодействие с площадками бронирования.
• Техническое обслуживание, клининг между заездами, мелкий ремонт.
• Представление интересов собственника перед управляющей компанией комплекса (Management Company) и соседями.

Стоимость услуги обычно рассчитывается как процент от арендного дохода (при сдаче в аренду) либо как фиксированная ежемесячная плата за присмотр за объектом без сдачи.

Оба варианта подходят для ведения бизнеса и покупки недвижимости на компанию, но различаются по рискам и срокам:

Новая компания

• Гарантирует «чистую» историю без скрытых долгов и обязательств.
• Позволяет выстроить структуру под свои задачи.
• Требует времени на регистрацию, открытие счетов и получение лицензий. Госпошлина — от 160 до 240 €.

Готовая компания (Shelf Company)

• Позволяет начать работу немедленно — часто уже есть юридический адрес, банковский счёт и VAT-номер.
• Обходится дороже и требует тщательной юридической проверки (Due Diligence) на предмет скрытых долгов, судебных исков и проблем с отчётностью.

Рекомендация: для быстрого выхода на рынок ЕС удобнее готовая компания (но с обязательной проверкой); если важны прозрачность и полный контроль — лучше открыть новую.

Налоговый контекст 2026 года. С 1 января 2026 года корпоративный налог на Кипре повышен с 12,5% до 15% (для соответствия глобальному минимуму OECD Pillar Two). Несмотря на повышение, Кипр остаётся одной из самых выгодных юрисдикций ЕС: сохранены IP Box (эффективная ставка до 2,5%), Notional Interest Deduction (NID), 0% налог у источника на дивиденды нерезидентам и режим Non-Dom для акционеров-физлиц. Дополнительно с 2026 года отменён налог на условное распределение дивидендов (DDD) для прибыли, заработанной с этой даты, и срок переноса убытков увеличен с 5 до 7 лет.

Кипрские банки применяют строгие процедуры KYC/AML, особенно для клиентов из стран повышенного риска. Обычно требуется:

• Подтверждение источника происхождения средств (справки о доходах, договоры купли-продажи предыдущих активов, налоговые декларации).
• Подтверждение адреса проживания и цели открытия счёта (покупка недвижимости, ВНЖ, ведение бизнеса).
• Личное присутствие в большинстве банков для открытия счёта физлица (некоторые банки допускают удалённую подачу с последующей верификацией).
• Более длительное рассмотрение для клиентов из СНГ — иногда несколько недель.

Наличие сделки по покупке недвижимости или одобренной заявки на ВНЖ существенно упрощает и ускоряет открытие счёта, так как даёт банку понятную цель операций.

Доступ к GESY зависит от статуса:

• Резиденты Кипра, зарегистрированные в системе социального страхования или уплачивающие взнос GHS, получают доступ к GESY наравне с гражданами.
• Держатели ВНЖ без права работы (Pink Slip, Autonomous Visitor Permit) обычно не могут пользоваться GESY напрямую и обязаны оформлять частную медицинскую страховку — это, к слову, одно из условий получения самого ВНЖ.
• Взнос в GHS в 2,65% (с лимитом дохода €180 000 в год) уплачивают лица со статусом налогового резидента и определёнными видами дохода, но это не всегда равнозначно праву на медицинское обслуживание по GESY.

На практике большинство релокантов на первые годы оформляют частную страховку, а вопрос доступа к GESY решают индивидуально с юристом в зависимости от статуса.

В Лимассоле и окрестностях представлены разные форматы:

• Международные школы с обучением на английском — наиболее популярный выбор у релокантов, программы IB, IGCSE, A-Level.
• Русскоязычные школы и центры дополнительного образования — для сохранения языка и постепенной адаптации.
• Государственные кипрские школы — бесплатны для резидентов, обучение на греческом языке.
• Частные детские сады и билингвальные программы — для дошкольного возраста.

Стоимость и наличие мест в популярных международных школах стоит уточнять заранее — в сезон переезда (весна-лето) в востребованные школы часто есть очередь на зачисление.

На Кипре действует несколько категорий разрешений на проживание:

• Гостевой ВНЖ (Visitors Permit, «пинк слип») — проживание до 365 дней без права на работу.
• ВНЖ для финансово независимых лиц (Autonomous Visitor Permit) — для тех, у кого есть стабильный пассивный доход из-за рубежа.
• Рабочий ВНЖ — по трудовому договору с кипрским работодателем или для удалённой работы (Digital Nomad Visa).
• Студенческий ВНЖ — для зачисленных в вузы или на языковые курсы (право работать до 20 часов в неделю).
• ВНЖ для исследователей, волонтёров и стажёров — по договору с принимающей организацией.
• ВНЖ через воссоединение семьи — для супругов и детей граждан или резидентов Кипра.
• Стартап-виза — для предпринимателей с проектами высокого потенциала роста.
• ПМЖ за инвестиции (Категория 6.2) — бессрочный статус при покупке недвижимости от 300 000 €.

На Кипре есть два основных варианта для проживания без права на работу:

• Гостевой ВНЖ (Visitors Permit, «пинк слип») — подходит тем, у кого есть стабильный доход из-за рубежа (зарплата, удалённая работа, пенсия, дивиденды, аренда). Позволяет жить на острове до 365 дней в году, оформляется на 1 год с ежегодным продлением. Прямого пути к ПМЖ не даёт.
• ВНЖ для финансово независимых лиц (Autonomous Visitor Permit) — ориентирован на людей с пассивным доходом (дивиденды, аренда, проценты по вкладам, роялти, пенсия). Это прямая дорога к статусу: через 5 лет можно подать на ПМЖ, а после 8 лет легального проживания на Кипре — на гражданство.

Оба статуса аннулируются при отсутствии на Кипре более 90 дней (3 месяцев) подряд.

Главные различия — в требованиях к доходу и перспективах статуса:

• Источник дохода: для гостевого ВНЖ подходит активный доход (зарплата, бизнес, пенсия, аренда). Для ВНЖ финансово независимых лиц доход должен быть строго пассивным (дивиденды, роялти, аренда, проценты по вкладам).
• Размер дохода: гостевой — от 2 000 € в месяц (24 000 € в год) на заявителя; финансово независимый — от 9 500 € в год на заявителя и от 4 500 € в год на каждого иждивенца.
• Путь к статусу: ВНЖ для финансово независимых лиц ведёт к ПМЖ через 5 лет и гражданству после 8 лет легального проживания. Гостевой ВНЖ прямого пути к ПМЖ не даёт.
• Кому подходит: гостевой — для краткосрочного пребывания (1–2 года); финансово независимый — для долгосрочного проживания и получения гражданства.

Оба варианта не дают права работать на кипрского работодателя и аннулируются при отсутствии на острове более 3 месяцев подряд.

Для одобрения заявки необходимо подтвердить стабильный доход из-за рубежа:

• Основной заявитель: от 2 000 € в месяц (24 000 € в год).
• Супруг/супруга: +20% к сумме (≈ 400 € в месяц).
• Каждый ребёнок: +15% к сумме (≈ 300 € в месяц).

Дополнительно:

• На счету в кипрском банке на момент подачи — от 10 000 € на основного заявителя и от 5 000 € на каждого следующего члена семьи. Перевод денежных средств должен прийти из-за рубежа.
• Банковская гарантия — от 550 € на каждого члена семьи (для стран Восточной Европы и СНГ).
• Договор аренды (минимум на 1 год, заверенный мухтаром и зарегистрированный в налоговой) или договор купли-продажи жилья на Кипре.
• Действующая частная медицинская страховка и анализы (ВИЧ, гепатит В и С, сифилис, флюорография).
• Справка об отсутствии судимости.

Срок рассмотрения в 2026 году — около 6 месяцев. ВНЖ выдаётся на 1 год с правом ежегодного продления.

Да, но с ограничениями. Если вы отсутствуете на Кипре более 90 дней (3 месяцев) подряд, ВНЖ аннулируется — это касается и гостевого ВНЖ (Pink Slip), и ВНЖ для финансово независимых лиц.

Для ПМЖ по инвестициям правило мягче: чтобы сохранить статус, достаточно посещать Кипр один раз в два года (подробнее о ПМЖ).

Всем заявителям (кроме граждан ЕС) нужно предоставить результаты анализов на ВИЧ, гепатит В и С, сифилис, а также пройти флюорографию. Кроме того, для ВНЖ понадобятся частная медицинская страховка и справка об отсутствии судимости (полный перечень требований).

Программа ПМЖ через инвестиции (Regulation 6(2), Категория 6.2) даёт бессрочный статус, который не нужно продлевать. Условия:

• Покупка новой жилой недвижимости от застройщика стоимостью от 300 000 € (без учёта НДС). Допускается покупка одного или двух объектов от одного застройщика.
• Оплата минимум 200 000 € из личных средств, переведённых из-за рубежа — заёмные средства не допускаются.
• Подтверждённый годовой доход из-за границы от 50 000 € на основного заявителя (+15 000 € на супруга, +10 000 € на каждого несовершеннолетнего ребёнка). Совершеннолетние неженатые дети 18–25 лет, обучающиеся за рубежом, подают отдельную заявку с +10 000 € дохода.
• Действующая медицинская страховка и отсутствие судимостей, санкций и ограничений на въезд в ЕС и Великобританию.

Для сохранения статуса достаточно посещать Кипр 1 раз в 2 года. Через 8 лет легального проживания (из последних 10, с непрерывным последним годом) можно претендовать на гражданство при сдаче экзамена на знание греческого языка уровня B1 и истории. Срок рассмотрения заявки в 2026 году — 6–9 месяцев. Карта ПМЖ обновляется раз в 10 лет (это техническая процедура — сам статус бессрочный).

Нет. С мая 2023 года родители и родители супруга не могут быть включены в ПМЖ по Категории 6.2 как иждивенцы. В статус входят только основной заявитель, супруг(а) и несовершеннолетние дети, а также дети 18–25 лет, обучающиеся за рубежом (см. ПМЖ через покупку недвижимости).

Варианты для родителей:

• ПМЖ по Категории F — для лиц со стабильным доходом из-за рубежа (например, пенсией); инвестиция не обязательна, но рассмотрение заявки занимает заметно больше времени.
• Собственная заявка на ПМЖ по Категории 6.2 — при собственной инвестиции от €300 000 и подтверждённом доходе от €50 000 в год.
• Гостевой ВНЖ (Pink Slip) — если у родителей есть стабильный доход из-за рубежа (см. требования к доходу для гостевого ВНЖ).

Какой вариант выгоднее для вашей семьи, мы рассчитываем индивидуально вместе с иммиграционным юристом.

Состав платежей зависит от типа недвижимости (актуально на 2026 год после налоговой реформы):

• НДС (VAT): применяется к новостройкам. Стандартная ставка — 19%. Льготная ставка 5% возможна для основного жилья, но с 2026 года правила ужесточены: льгота применяется только к первым 130 м² площади, при наличии декларации о намерении использовать объект как основное место жительства, а также подтверждающих документов (разрешение на строительство, план архитектора, удостоверение личности или ВНЖ).
• Титульный сбор (Transfer Fee): уплачивается при покупке вторичного жилья — 3% до 85 430 €, 5% до 170 860 €, 8% свыше. При сделках с НДС не взимается.
• Гербовый сбор (Stamp Duty): отменён с 1 января 2026 года.
• Юридические услуги: обычно 0,5–1% от суммы сделки.

Для граждан стран вне ЕС требуется разрешение Совета министров. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте в течение шести месяцев после подписания (на практике — сразу).

Помимо стоимости объекта покупатель учитывает:

• Титульный сбор (Transfer Fee): 3% при сумме до 85 430 €, 5% — до 170 860 €, 8% — свыше 170 860 €. При сделках с НДС не взимается.
• Гербовый сбор (Stamp Duty): отменён с 1 января 2026 года (Закон 239(I)/2025). Для всех договоров, подписанных в 2026 году и позднее, ставка — 0 €. Старые ставки (0,15%/0,2%) применяются только к контрактам, подписанным до 31 декабря 2025 года.
• Юридическое сопровождение: услуги адвоката обычно 0,5–1% от суммы сделки.
• Проверка обременений и задолженностей: около 100–200 €.
• Разрешение Совета министров для граждан стран вне ЕС (сроки зависят от региона: Лимассол — 30–45 дней, Пафос — несколько месяцев).
• Ежегодный муниципальный налог и страхование после покупки.

Отмена гербового сбора в 2026 году заметно снижает общую стоимость сделки и упрощает документооборот.

Покупка готовой недвижимости на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

• Резервация: вы вносите задаток (обычно 1–5% от цены) и подписываете предварительный договор.
• Проверка объекта: юрист проверяет отсутствие обременений и чистоту титула.
• Основной договор: подписание договора купли-продажи и его регистрация в Земельном департаменте — в течение шести месяцев после подписания (на практике — сразу).
• Разрешение: гражданам стран вне ЕС требуется разрешение на приобретение недвижимости (подробнее об ограничениях).
• Переоформление титула: право собственности (Title Deed) оформляется на имя покупателя.

Размер налогов и сборов на каждом этапе — в ответе «Какие налоги и сборы нужно заплатить при покупке».

Покупатели из стран вне ЕС получают разрешение на приобретение недвижимости по Закону Cap. 109 (формально — Совета министров, на практике заявку рассматривает окружная администрация). Заявка подаётся после подписания договора, и добросовестным покупателям разрешение, как правило, выдаётся.

Стандартный лимит — одна квартира или один дом либо участок до 4 014 м² для строительства собственного дома. С 2013 года допускается покупка двух объектов:

• двух жилых объектов;
• жилья и магазина площадью до 100 м²;
• жилья и офиса площадью до 250 м².

Иностранцем по закону считаются также компания под контролем граждан стран вне ЕС и траст, бенефициаром которого является такой гражданин, — они проходят ту же процедуру. Для граждан ЕС ограничений нет. Если вы планируете инвестиционный портфель из нескольких объектов, структуру покупки стоит заранее обсудить с юристом.

Покупка на физическое лицо — самый простой вариант. Доступны льготная ставка НДС 5% для основного жилья (её может получить только совершеннолетнее физическое лицо) и пожизненные льготы по налогу на прирост капитала при продаже (см. налог на прирост капитала). Нет расходов на содержание компании.

Покупка на компанию имеет смысл прежде всего для инвестиционных объектов под аренду:

• арендная прибыль облагается корпоративным налогом 15%, при этом из базы вычитаются расходы — проценты по кредиту, амортизация, обслуживание;
• дивиденды акционеру со статусом Non-Dom не облагаются SDC;
• проще передать или продать бизнес вместе с активами.

Минусы: ежегодные расходы на бухгалтерию, аудит и юридический адрес; льготный НДС 5% для компании не применяется; налог на прирост капитала 20% компания платит наравне с физлицом, но без пожизненных льгот; с 2026 года больше сделок с акциями компаний, владеющих кипрской недвижимостью, попадает под этот налог. Компания под контролем граждан стран вне ЕС также получает разрешение на покупку (см. покупка недвижимости гражданами вне ЕС). Если покупка связана с получением ПМЖ, схему оформления нужно согласовать до подписания договора.

Да, кипрские банки активно кредитуют нерезидентов. Основные параметры на 2026 год:

• Сумма кредита: от 50% до 70% стоимости объекта — то есть первоначальный взнос обычно составляет 30–50% из собственных средств.
• Ставки: в среднем 4,0–5,5% годовых для нерезидентов; отдельные банки (например, Bank of Cyprus) предлагают стартовые ставки от 3,75% на суммы до €150 000 с фиксацией на 3, 5 или 10 лет.
• Срок: обычно до 25–30 лет, но не более чем до достижения заёмщиком определённого возраста.
• Документы: подтверждение источника происхождения средств, справка о доходах, кредитная история, иногда — дополнительная проверка due diligence при крупных суммах.

Ипотека позволяет войти в премиальный сегмент с меньшим объёмом собственного капитала, но решение о ставке и сумме всегда принимается банком индивидуально после проверки заёмщика.

Да, это распространённая практика для клиентов из-за рубежа. Дистанционная сделка обычно включает:

• Выбор объекта по видеосвязи и подробным материалам (планировки, видео-обзоры, 3D-туры).
• Оформление доверенности (Power of Attorney) на юриста на Кипре — заверяется в консульстве или у нотариуса в стране проживания с апостилем.
• Юрист проверяет объект, готовит и подписывает договор купли-продажи от имени покупателя.
• Оплата — банковским переводом из-за рубежа на эскроу-счёт или счёт застройщика/продавца.
• Регистрация договора в Земельном департаменте юристом без личного присутствия покупателя.

Личное присутствие обычно требуется только для отдельных этапов (например, получения ВНЖ с биометрией) — сама покупка объекта может быть полностью дистанционной.

Подбор недвижимости для покупателя бесплатный — вознаграждение агентству выплачивает застройщик. Мы работаем по прямым контрактам с более чем 120 застройщиками Кипра.

• Подбор, просмотры, переговоры, бронирование — бесплатно для покупателя.
• Инвестиционный анализ объекта — бесплатно при покупке через нас.
• Юридическое сопровождение — фиксированная стоимость, которая согласовывается до начала работы.
• Оформление ВНЖ и ПМЖ — индивидуальный расчёт по программе.

Все расходы мы обсуждаем заранее, чтобы в процессе сделки не возникало неожиданных платежей.

Покупка на стадии строительства даёт более низкую цену входа и график поэтапных платежей, но требует проверки:

• Разрешение на строительство и право собственности застройщика на землю — проверяются юристом до подписания контракта.
• Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте в течение шести месяцев с момента подписания (на практике — сразу) — это защищает покупателя от повторной продажи или обременения объекта третьим лицам.
• График платежей привязывается к этапам строительства, а не вносится единой суммой — это снижает риск потери средств при задержке проекта.
• Репутация застройщика: стоит запросить портфолио уже сданных объектов и сроки их реализации.
• Банковская гарантия или escrow-счёт — по ряду проектов застройщики предлагают дополнительную защиту вносимых сумм.

Title Deed — свидетельство о праве собственности, которое выдаёт Земельный департамент. На новостройках титулы оформляются после того, как застройщик завершил строительство, получил сертификат окончательного одобрения (Certificate of Final Approval) и разделил участок на отдельные объекты. Поэтому между получением ключей и выдачей титула нередко проходит несколько лет — это обычная практика на Кипре.

Пока титула нет, права покупателя защищают:

• Регистрация договора купли-продажи в Земельном департаменте в течение шести месяцев с даты подписания (Закон 81(I)/2011) — после неё объект нельзя продать повторно или заложить без ведома покупателя. На практике договор подают сразу после подписания.
• Проверка залогов на земельный участок — если участок застройщика заложен в банке, юрист получает письма банка Type A и Type B: согласие банка на регистрацию договора и условия снятия залога с конкретного объекта.
• Проверка разрешения на строительство и соответствия объекта проекту — отступления от проекта задерживают выдачу титулов.

При покупке на вторичном рынке объекта без титула важно убедиться, что продавец полностью рассчитался с застройщиком, а его договор зарегистрирован. Механизм, который позволял покупателям получать титул без согласия застройщика, в 2024 году был признан Апелляционным судом неконституционным в ключевой части — поэтому проверка залогов до подписания договора остаётся главной защитой покупателя.

Да, через переуступку прав по договору (assignment). Это распространённая стратегия для инвесторов, которые покупают на раннем этапе по более низкой цене. Что важно учитывать:

• Согласие застройщика — большинство договоров требует его, иногда за переоформление взимается фиксированная плата.
• График платежей — новый покупатель принимает на себя оставшиеся платежи.
• Переоформление в Земельном департаменте — договор переуступки регистрируется заново.
• Льготный НДС — если вы покупали объект со ставкой НДС 5% как основное жильё, при переуступке льготу придётся вернуть.
• Налоги — налоговые последствия рассчитываются с бухгалтером до сделки. При регулярных перепродажах налоговая может квалифицировать доход как торговый, а не как прирост капитала.

Если вы рассматриваете перепродажу как стратегию выхода, условия переуступки стоит проверить в договоре ещё до покупки.

Да, если объект покупается на раннем этапе строительства. Возможности зависят от стадии проекта:

• До возведения стен — можно обсуждать перенос перегородок, объединение помещений, изменение санузлов.
• На этапе отделки — выбор материалов, сантехники, кухни, напольных покрытий из предложенных застройщиком вариантов или с доплатой.
• Несущие конструкции и фасад изменить нельзя — они закреплены в разрешении на строительство.

Все изменения и их стоимость фиксируются в дополнительном соглашении к договору. Мы помогаем согласовать изменения с застройщиком и при необходимости координируем работу с архитекторами и дизайнерами.

Перед получением ключей объект проходит приёмку (snagging):

• Осмотр — проверяются отделка, окна, двери, сантехника, электрика, кондиционеры, герметичность балконов и террас.
• Список недостатков — фиксируется письменно и передаётся застройщику для устранения.
• Повторная проверка — после исправлений.
• Передача ключей и показаний счётчиков.
• Переоформление коммунальных услуг на нового владельца — электричество, вода, интернет (обычно с внесением депозита).

Срок, в течение которого застройщик устраняет выявленные дефекты, определяется договором купли-продажи, поэтому этот пункт важно проверить до подписания. Если вы не на Кипре, приёмку может провести наш специалист или технический эксперт по доверенности.

Выбор зависит от цели покупки:

• Туристический пояс (Potamos Germasogeias, Neapoli, Enaerios) — для сдачи в аренду туристам, максимальная ликвидность и близость к морю.
• Marina Limassol и прилегающие новостройки — премиальный сегмент, высокий чек, интерес состоятельных покупателей и инвесторов, стабильный рост цены.
• Agios Athanasios, Ypsonas — более доступный по цене жилой сегмент, растущий спрос у местных семей и долгосрочных арендаторов.
• Germasogeia Hills, Agios Tychonas — виллы и таунхаусы для семейного проживания, закрытые комплексы, школы поблизости.

Для инвестиционной покупки с прицелом на аренду и перепродажу мы обычно рекомендуем смотреть на объекты в зоне 5–10 минут от набережной с развитой инфраструктурой и близостью к строящимся проектам.

Кипр предлагает особые условия для новых налоговых резидентов со статусом Non-Dom — он действует до 17 лет с момента, когда человек становится налоговым резидентом Кипра:

• 0% налога на дивиденды и проценты по вкладам по всему миру (обычная ставка SDC для домицилированных резидентов с 2026 года снижена с 17% до 5%). Сохраняется только взнос в систему здравоохранения GHS — 2,65% (с лимитом 180 000 € дохода в год).
• 0% налога на доход от аренды в части SDC (с 2026 года SDC на арендный доход полностью отменён; применяется только обычный подоходный налог).
• Отсутствие налога на наследство на Кипре в принципе.
• Отсутствие налога на прирост капитала при продаже акций и ценных бумаг (кроме продажи недвижимости, расположенной на Кипре).

Чтобы стать налоговым резидентом, можно воспользоваться правилом 60 дней: провести на острове минимум 60 дней, иметь жильё, бизнес или директорство на Кипре, и не находиться более 183 дней ни в одной другой стране. С 1 января 2026 года требование «не быть налоговым резидентом другой страны» отменено — конфликты разрешаются через соглашения об избежании двойного налогообложения.

С 2026 года статус Non-Dom можно продлить сверх 17 лет двумя пятилетними периодами по 250 000 € за каждый (до 27 лет суммарно) — актуально для долгосрочных резидентов с высоким пассивным доходом.

Есть два пути: прожить на Кипре более 183 дней в году либо воспользоваться «правилом 60 дней». По нему нужно провести на острове минимум 60 дней, иметь жильё, бизнес или директорство на Кипре и не находиться более 183 дней ни в одной другой стране.

С 1 января 2026 года требование «не быть налоговым резидентом другой страны» отменено — конфликты резидентства решаются через соглашения об избежании двойного налогообложения. Какие льготы даёт статус нового резидента — в ответе про Non-Dom.

При продаже основной налог — налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от прибыли. С 2026 года пожизненные льготы значительно увеличены (применяются к контрактам, подписанным с 1 января 2026 года):

• Общая льгота: первые 30 000 € прибыли не облагаются налогом на каждого собственника (было 17 086 €).
• Продажа основного жилья: освобождаются первые 150 000 € прироста (было 85 430 €) — при условии владения не менее 5 лет и соответствия установленным критериям.
• Сельскохозяйственные земли (для фермеров): первые 50 000 € освобождены (было 25 629 €).
• Дополнительно может применяться сбор за передачу имущества (IPTL) — 0,4% от стоимости (не взимается при сделках с НДС).

С 2026 года также понижен порог для классификации компаний как «property-rich» при сделках с акциями — с 50% до 20% стоимости, полученной от недвижимости на Кипре. Это означает, что больше сделок с акциями попадает под CGT.

Налог на наследство отменён в 2000 году. Наследники оплачивают только титульный сбор за переоформление недвижимости (3–8% в зависимости от стоимости). При дарении от родителей детям титульный сбор составляет 0%.

Процесс продажи включает:

• Получение справки об отсутствии налоговой задолженности и урегулирование муниципальных платежей.
• Уплату налога на прирост капитала (20% от прибыли с учётом льгот — см. налог на прирост капитала) и, при необходимости, титульного сбора покупателем.
• Перевод вырученных средств за рубеж — банк может запросить подтверждение источника средств (договор купли-продажи, налоговые документы по сделке).
• Для нерезидентов не требуется отдельное разрешение на вывод средств от продажи недвижимости, однако банки применяют стандартные процедуры комплаенса при переводах на крупные суммы.

Рекомендуем начинать процесс продажи с консультации с бухгалтером — правильный расчёт налоговой базы и льгот существенно влияет на итоговую сумму к выводу.

Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет — он отменён с 1 января 2017 года. Регулярные расходы владельца обычно включают:

• Муниципальные сборы — вывоз мусора, уличное освещение; сумма зависит от муниципалитета и обычно невелика.
• Канализационный сбор — рассчитывается от оценочной стоимости объекта.
• Обслуживание комплекса (common expenses) — в премиальных проектах с консьержем, охраной, бассейнами и фитнесом это заметная статья; размер стоит уточнять до покупки.
• Страхование объекта — обязательно при ипотеке и рекомендуется в любом случае.
• Коммунальные платежи — электричество, вода, интернет.
• Налоги при сдаче в аренду — подоходный налог на арендный доход, а для налоговых резидентов Кипра также взнос в систему здравоохранения GESY 2,65%.

При подборе мы запрашиваем у застройщика или управляющей компании бюджет обслуживания, чтобы вы заранее видели полную стоимость владения.

Долгосрочная аренда на Кипре оформляется письменным договором, обычно на 1 год с возможностью продления. Что в него входит:

• Арендная ставка и порядок оплаты, условия индексации при продлении.
• Депозит — как правило, в размере 1–2 месячных платежей.
• Распределение расходов — коммунальные платежи, обслуживание комплекса, мелкий ремонт.
• Опись имущества и состояния квартиры с фотографиями — защищает обе стороны при выезде.
• Условия досрочного расторжения.

Закон о контроле арендной платы (Закон 23/1983) применяется только при одновременном выполнении трёх условий: объект находится в «контролируемой зоне», достроен до 31 декабря 1999 года и сдавался или предлагался в аренду до этой даты. К новостройкам он не применяется. Если же вы покупаете под аренду более старый объект на вторичном рынке, это нужно проверить отдельно: арендатор с защищённым статусом (statutory tenant) практически не может быть выселен, пока своевременно платит аренду.

Доход от аренды облагается подоходным налогом на общих основаниях; с 2026 года SDC на арендный доход отменён.

Кипр привёл правила краткосрочной аренды в соответствие с общеевропейским регламентом ЕС о платформах аренды жилья — обновлённые нормы вступили в силу с 20 мая 2026 года. Ключевые требования:

• Обязательная регистрация объекта в Министерстве туризма и получение регистрационного номера до размещения на Airbnb, Booking и аналогичных платформах.
• Регистрационный сбор — порядка €222 за трёхлетний период.
• Штрафы и уголовная ответственность за сдачу без регистрации.
• Доход от краткосрочной аренды облагается подоходным налогом на общих основаниях; с 2026 года SDC на арендный доход отменён полностью.

Рекомендуем закладывать регистрацию в сроки подготовки объекта к сдаче — процесс занимает несколько недель.

Для собственников, которые не живут на Кипре постоянно или сдают объект в аренду, типичный пакет управления включает:

• Поиск арендаторов, показы объекта, оформление договоров аренды.
• Сбор арендной платы и коммунальных платежей, отчётность перед собственником.
• Регистрацию объекта для краткосрочной аренды (см. краткосрочная аренда на Кипре) и взаимодействие с площадками бронирования.
• Техническое обслуживание, клининг между заездами, мелкий ремонт.
• Представление интересов собственника перед управляющей компанией комплекса (Management Company) и соседями.

Стоимость услуги обычно рассчитывается как процент от арендного дохода (при сдаче в аренду) либо как фиксированная ежемесячная плата за присмотр за объектом без сдачи.

Оба варианта подходят для ведения бизнеса и покупки недвижимости на компанию, но различаются по рискам и срокам:

Новая компания

• Гарантирует «чистую» историю без скрытых долгов и обязательств.
• Позволяет выстроить структуру под свои задачи.
• Требует времени на регистрацию, открытие счетов и получение лицензий. Госпошлина — от 160 до 240 €.

Готовая компания (Shelf Company)

• Позволяет начать работу немедленно — часто уже есть юридический адрес, банковский счёт и VAT-номер.
• Обходится дороже и требует тщательной юридической проверки (Due Diligence) на предмет скрытых долгов, судебных исков и проблем с отчётностью.

Рекомендация: для быстрого выхода на рынок ЕС удобнее готовая компания (но с обязательной проверкой); если важны прозрачность и полный контроль — лучше открыть новую.

Налоговый контекст 2026 года. С 1 января 2026 года корпоративный налог на Кипре повышен с 12,5% до 15% (для соответствия глобальному минимуму OECD Pillar Two). Несмотря на повышение, Кипр остаётся одной из самых выгодных юрисдикций ЕС: сохранены IP Box (эффективная ставка до 2,5%), Notional Interest Deduction (NID), 0% налог у источника на дивиденды нерезидентам и режим Non-Dom для акционеров-физлиц. Дополнительно с 2026 года отменён налог на условное распределение дивидендов (DDD) для прибыли, заработанной с этой даты, и срок переноса убытков увеличен с 5 до 7 лет.

Кипрские банки применяют строгие процедуры KYC/AML, особенно для клиентов из стран повышенного риска. Обычно требуется:

• Подтверждение источника происхождения средств (справки о доходах, договоры купли-продажи предыдущих активов, налоговые декларации).
• Подтверждение адреса проживания и цели открытия счёта (покупка недвижимости, ВНЖ, ведение бизнеса).
• Личное присутствие в большинстве банков для открытия счёта физлица (некоторые банки допускают удалённую подачу с последующей верификацией).
• Более длительное рассмотрение для клиентов из СНГ — иногда несколько недель.

Наличие сделки по покупке недвижимости или одобренной заявки на ВНЖ существенно упрощает и ускоряет открытие счёта, так как даёт банку понятную цель операций.

Доступ к GESY зависит от статуса:

• Резиденты Кипра, зарегистрированные в системе социального страхования или уплачивающие взнос GHS, получают доступ к GESY наравне с гражданами.
• Держатели ВНЖ без права работы (Pink Slip, Autonomous Visitor Permit) обычно не могут пользоваться GESY напрямую и обязаны оформлять частную медицинскую страховку — это, к слову, одно из условий получения самого ВНЖ.
• Взнос в GHS в 2,65% (с лимитом дохода €180 000 в год) уплачивают лица со статусом налогового резидента и определёнными видами дохода, но это не всегда равнозначно праву на медицинское обслуживание по GESY.

На практике большинство релокантов на первые годы оформляют частную страховку, а вопрос доступа к GESY решают индивидуально с юристом в зависимости от статуса.

В Лимассоле и окрестностях представлены разные форматы:

• Международные школы с обучением на английском — наиболее популярный выбор у релокантов, программы IB, IGCSE, A-Level.
• Русскоязычные школы и центры дополнительного образования — для сохранения языка и постепенной адаптации.
• Государственные кипрские школы — бесплатны для резидентов, обучение на греческом языке.
• Частные детские сады и билингвальные программы — для дошкольного возраста.

Стоимость и наличие мест в популярных международных школах стоит уточнять заранее — в сезон переезда (весна-лето) в востребованные школы часто есть очередь на зачисление.